Nielubiane formalności

Tekst: Małgorzata Waliszka Foto: Piotr Filipiuk

Własna stajnia to marzenie wielu koniarzy. Często uciążliwości związane z trzymaniem swoich podopiecznych w pensjonatach skutkują podjęciem decyzji o budowie własnej stajni. Mieszkając na wsi lub na obrzeżach miasta i będąc w posiadaniu kawałka ziemi, realizacja przedsięwzięcia wydaje się prostsza. Zdarza się jednak, że legendy krążące o skomplikowanych formalnościach i biurokratycznych procedurach związanych z uzyskaniem niezbędnych pozwoleń na budowę skutecznie odstraszają nawet najbardziej zapalonych inwestorów. Czy rzeczywiście tak trudno jest przebrnąć przez ten etap?

Po pierwsze – warunki zabudowy

Planując inwestycję na terenie, dla którego został uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), mamy ułatwione zadanie, gdyż ten etap postępowania nas nie dotyczy. Wystarczy złożyć wniosek o odpis planu, który później dołączymy do wniosku o budowę. W praktyce jednak okazuje się, że wciąż wiele gmin nie podjęło stosownej uchwały, dlatego konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla naszej działki.

W tym celu w miejscowym Urzędzie Gminy składamy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, w którym podajemy swoje dane jako wnioskodawcy, opis planowanej inwestycji i jak sposób odprowadzania ścieków i unieszkodliwiania odpadów czy szacowane zapotrzebowanie na wodę i energię elektryczną. Formularz wniosku znajdziemy na stronie internetowej Gminy. Do wniosku dołączamy 2 egzemplarze kopii mapy zasadniczej z zakreślonym terenem inwestycji i obszarem, na który nasza stajnia będzie teoretycznie oddziaływać (w skali 1:500 lub 1:1000) oraz kopię mapy ewidencyjnej. O sporządzenie potrzebnych map należy zwrócić się do Wydziału Geodezji w Urzędzie Miasta i Gminy. Niezbędna jest również opłata skarbowa w wysokości 107 zł. Na wydanie decyzji urząd ma 30 dni, a w przypadku szczególnie skomplikowanych spraw – 60 dni. Tak dzieje się, gdy warunki zabudowy Gmina musi uzgadniać z innymi instytucjami, np. z Regionalną Dyrekcją Ochrony Środowiska w przypadku działki położonej na obszarze chronionym Natura 2000. O wszczęciu postępowania zostają zawiadomione wszystkie strony, czyli również właściciele sąsiadujących z naszą parcelą nieruchomości. Jeśli wizja posiadania stajni za płotem wyda im się nie do przyjęcia, mają 7 dni na zgłoszenie swoich uwag, do których urząd musi się ustosunkować w uzasadnieniu decyzji. Ponadto sąsiadom przysługuje prawo do odwołania się w terminie 14 dni od dnia doręczenia dokumentu. Jeśli tego nie uczynią, decyzja o warunkach zabudowy staje się prawomocna.

Warto podkreślić, że o wydanie warunków zabudowy można zwrócić się również nie będąc właścicielem działki, co jest szczególnie ważne dla osób, które dopiero planują zakup terenu pod budowę wymarzonej stajni. Może się bowiem okazać, że wybudowanie stajni w upatrzonym miejscu będzie niemożliwe lub obwarowane szeregiem wymogów czy restrykcji. Tego wszystkiego dowiemy się właśnie studiując warunki zabudowy, a nie od aktualnego właściciela roztaczającego przed nami uroki okolicy. Czasem taka przezorność i wydatek nieco ponad 100 zł pozwala uniknąć niepotrzebnych kłopotów z realizacją swoich planów w przyszłości.

Po drugie – pozwolenie na budowę

Nie czekając na uprawomocnienie się decyzji o warunkach zabudowy, możemy przystąpić do gromadzenia dokumentów niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę. Najważniejszy i najbardziej kosztowny na tym etapie będzie projekt stajni. Jeśli dysponujemy ograniczonymi zasobami finansowymi, warto rozważyć zakup projektu gotowego w jednej z pracowni architektonicznych mających w ofercie budynki gospodarcze, w tym stajnie. Chociaż przeglądając rzuty poszczególnych stajni trudno oprzeć się wrażeniu, że projektanci nie widzą sensu w przeznaczaniu kilku metrów kwadratowych na takie „ekstrawagancje” jak myjka dla koni czy toaleta z prysznicem, gotowe projekty w większości przypadków spełniają podstawowe wymogi stawiane tego typu budynkom. Prawdopodobnie nie uda się nam znaleźć koncepcji, która będzie w pełni odpowiadać naszym zamierzeniom, jednak oszczędność czasu i pieniędzy powinna osłodzić nam gorycz kompromisu. Dla porównania gotowy projekt stajni dla 6 koni można kupić „od ręki” za cenę 1500 – 3000 zł; wycena tej samej koncepcji zamówionej indywidualnie u architekta wyniesie najmniej 5000 zł i kilka tygodni oczekiwania. Dodatkową opcją przemawiającą na korzyść projektów gotowych jest możliwość bezpłatnego zamówienia lustrzanego odbicia budynku. Oczywiście ceny w poszczególnych częściach kraju mogą się różnić, i to znacznie. Kolejnym wymaganym dokumentem jest mapa sytuacyjna do celów projektowych, którą zamówimy u geodety (koszt ok. 1000 zł, ale tu również da się zauważyć duże rozbieżności cenowe). Będąc w posiadaniu decyzji o warunkach zabudowy, projektu stajni oraz mapy do celów projektowych możemy poszukać architekta, który wykona dla nas projekt zagospodarowania terenu czyli naniesie naszą stajnię wraz z przyłączami oraz tzw. infrastrukturą towarzyszącą (drogi wewnętrzne, studnia, płyta obornikowa) na mapę. To na nim spoczywa obowiązek zachowania wszelkich niezbędnych odległości przy posadowieniu budynku. Ten etap to ok. 2000 – 3000 zł. Pozostaje nam jeszcze pobrać z internetu i wypełnić oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością oraz wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Wszystkie wymienione wcześniej dokumenty razem z projektem stajni w 4 egzemplarzach składamy w Starostwie. Przewidziany w przepisach czas na wydanie decyzji to 65 dni, który znowu może ulec wydłużeniu w skomplikowanych przypadkach. Opłata za wydanie pozwolenia to 48 zł, czas potrzebny na jego uprawomocnienie się wynosi 14 dni. Podobnie jak w przypadku decyzji o warunkach zabudowy, również tutaj stronom postępowania (czyli w praktyce sąsiadom) przysługuje prawo do odwołania.

W zależności od potrzeb i możliwości finansowych, możemy zdecydować się na budowę większej lub mniejszej stajni. Najprostszym wariantem jest tzw. stajnia angielska. Jej coraz większa popularność wynika ze stosunkowo niskich nakładów finansowych. Ponadto, jeśli jesteśmy właścicielami gospodarstwa rolnego, zgodnie z art. 29 Prawa Budowlanego możemy bez potrzeby uzyskiwania pozwolenia na budowę postawić taki rodzaj stajni jako „zabudowania uzupełniające istniejącą zabudowę zagrodową”. Trzeba jednak spełnić dodatkowe warunki: powierzchnia zabudowy nie może przekroczyć 35 m2, a budynek musi być parterowy i służyć do obsługi istniejącego już gospodarstwa rolnego. Wystarczy wówczas zgłosić prace w starostwie powiatowym bądź urzędzie miasta. W każdym innym przypadku, stajnia zostanie zakwalifikowana jako budynek inwentarski, do wzniesienia którego potrzebujemy pozwolenia.

Trudno oprzeć się pokusie spędzania długich wieczorów w stajni czy możliwości zajrzenia w każdej chwili do naszego rumaka. Budowa stajni to jednak poważne przedsięwzięcie, do którego powinniśmy się dobrze przygotować.

Shopping Cart
Przewiń do góry