Prawnik radzi
Działalność jeździecka na gruntach rolnych

Tekst: Łukasz Walter, serwis HorseLex
Foto: Piotr Filipiuk

Dzialalnosc.JPGProwadzenie działalności jeździeckiej możliwe jest w wielu formach i na wielu płaszczyznach. Najpełniej jednak, działalność ta będzie funkcjonować przy posiadaniu własnego ośrodka jeździeckiego. W tym artykule chciałbym przybliżyć Państwu możliwości prowadzenia tego rodzaju działalności przy wykorzystaniu gruntów rolnych. W obecnych czasach zakup ziemi inwestycyjnej czy nawet rekreacyjnej wiąże się z ogromnymi kosztami. Stąd też większość osób myślących o zakupie nieruchomości pod budowę ośrodka jeździeckiego poszukiwać będzie nieruchomości rolnej. Zakup tego rodzaju nieruchomości pod działalność jeździecką wiąże się jednak z pewnymi ograniczeniami i warunkami, które należy spełnić. Przestrzeganie tych warunków i ich znajomość jest bardzo ważna, biorąc pod uwagę, że bez ich spełnienia nie uzyskamy pozwolenia na budowę.

Budowa ośrodka a plan zagospodarowania przestrzennego

Zasadniczo o tym, co nam wolno wybudować na danej nieruchomości, a także do jakich celów może ona służyć decyduje treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy (WZ). Pozwolenie na budowę wydawane jest bowiem w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w oparciu o decyzję o ustaleniu warunków zabudowy. Przymierzając się do zakupu bądź też dzierżawy nieruchomości w pierwszej kolejności należy sprawdzić w Urzędzie Gminy, na terenie której położona jest nieruchomość, czy dla danego obszaru uchwalony został MPZP. Do tego wystarczy nam znajomość numeru działki. W każdym Urzędzie Gminy, w przypadku jeśli plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony, możemy uzyskać z niego wyrys i wypis. MPZP jest aktem prawa miejscowego, obowiązującym na danym terenie. W każdym planie znajdziemy szczegółowe informacje dotyczące tego, jakie jest przeznaczenie nieruchomości, czy jest to nieruchomość rolna, rekreacyjna, budowlana czy też inwestycyjna. Przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego determinuje nasze dalsze poczynania, ponieważ w przypadku, gdyby plan przewidywał jakieś ograniczenia w zabudowie terenu, to wszelkie działania odbiegające od niego wymagają zmiany, co jest procedurą skomplikowaną i niepewną. Tak jak napisałem na wstępie, idealnym rozwiązaniem jest dysponowanie nieruchomością budowlaną, inwestycyjną czy też rekreacyjną. Najczęściej w takim przypadku nie będziemy mieli większych problemów z realizacją naszych celów inwestycyjnych. Istotne ograniczenia i warunki dotyczące prawa zabudowy pojawiają się w przypadku nieruchomości rolnych. Kiedy w danej gminie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to warunki zabudowy są szczegółowo w nim określone, niezależnie od tego, czy są to nieruchomości rolne czy budowlane. Często plany zagospodarowania przestrzennego przewidują brak możliwości zabudowy nieruchomości rolnych i w takim przypadku nie polecam dalszego nią zainteresowania. Najczęściej jednak na nieruchomościach rolnych dopuszcza się zabudowę siedliskową, a to oznacza możliwość dokonania zabudowy obejmującej dom mieszkalny stanowiący miejsce zamieszkania dla rodziny wraz z zabudową towarzyszącą służącą produkcji rolnej, a więc w przypadku hodowli koni, która jest rolnictwem, budowę stajni, krytej ujeżdżalni oraz całej infrastruktury towarzyszącej. Najbardziej optymalną sytuacją jest, kiedy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje zabudowę agroturystyczną na gruntach rolnych, oznaczonych literą R. Prowadzenie ośrodka jeździeckiego w formie gospodarstwa agroturystycznego jest w takim przypadku najkorzystniejsze, zarówno z uwagi na warunki zabudowy, jak i organizację działalności. Ograniczeniem w zabudowie siedliskowej na gruntach rolnych jest jednak to, że prawo to przysługuje wyłącznie rolnikom. Pozostałe warunki dotyczące szczegółów technicznych typu wysokość budynków, maksymalna powierzchnia zabudowy działki, odległość od działek sąsiednich znajdziemy w tekście planu zagospodarowania przestrzennego, niezależnie od tego jakie jest przeznaczenie terenu.

Decyzja o warunkach zabudowy dla ośrodka jeździeckiego

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest czasochłonne, stąd też często gminy nie posiadają swoich planów. W takim przypadku jeśli chcemy dokonać zabudowy nieruchomości musimy zwrócić się do wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta, w którym położona jest nieruchomość o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku jeśli nie mamy planu zagospodarowania przestrzennego, to nie możemy mówić o przeznaczeniu gruntów w takim rozumieniu jak przy planie. Niemniej jednak w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy na potrzeby budowy ośrodka jeździeckiego musimy spełnić wymogi przewidziane zarówno ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a czasami również ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. O swobodzie przeznaczenia gruntów pod zabudowę w przypadku decyzji o warunkach zabudowy kluczowe znaczenie ma klasa gruntu, na której chcemy budować. Jeśli bowiem nieruchomość stanowi ziemię rolną klasy od IV-VII to na nasz wniosek wójt wyłączy tę nieruchomość z produkcji rolnej i w istocie poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy dokona jej odrolnienia. Tak więc w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego i przy nieruchomościach, gdzie klasa ziemi jest IV lub gorsza, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, a potem pozwolenia na budowę będzie stosunkowo najłatwiejsze. W takim przypadku nie będą nas obowiązywać ograniczenia typu możliwość zabudowy wyłącznie na cele rolnicze. Przy takiej konfiguracji możemy prowadzić działalność wyłącznie usługową, a nie tylko rolniczą. Nasz wniosek w tej mierze będzie bowiem wiążący dla wójta. Możliwości są zatem dużo szersze niż w przypadku nieruchomości stricte rolnych. Inaczej sytuacja wygląda jeżeli mamy do czynienia z nieruchomością, gdzie klasa ziemi wynosi od I-III. W takim przypadku jej odrolnienie wymaga zgody ministra i jest utrudnione. W praktyce oznacza to, że nawet w przypadku braku miejscowego planu, wójt wyda nam decyzję o warunkach zabudowy jedynie na inwestycje związane z rolnictwem i tylko wtedy jeśli spełnimy warunki pozwalające zostać uznanym za rolnika. Taka sytuacja jest właściwie zbieżna z tą, z którą mamy do czynienia w przypadku obowiązywania planu zagospodarowania przestrzennego, gdzie nieruchomość zostanie przeznaczona na cele rolnicze. Niezależnie od tego, z jaką klasą ziemi mamy do czynienia i czy możemy taką ziemię odrolnić czy też nie, to uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy zawsze determinowane jest spełnieniem warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z powyższego wynikają głównie trzy wnioski. Po pierwsze – jeśli chcemy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy to musimy sprawdzić, czy wokół nas istnieje tak zwane dobre sąsiedztwo. Wybudowanie się w szczerym polu niestety nie będzie możliwe. Istotne jest, aby okoliczne zabudowania odpowiadały funkcjom i parametrom zabudowy, którą my planujemy zrealizować. Oznacza to, że najlepszym otoczeniem dla ośrodka jeździeckiego są zabudowania gospodarskie. Budowa ośrodka wśród osiedla domów jednorodzinnych na podstawie decyzji o warunkach zabudowy może być utrudniona.

Więcej przeczytasz w majowym numerze miesięcznika "Konie i Rumaki"