Prawo
Droga do własnego ośrodka jeździeckiego

Tekst: Łukasz Walter
Foto: Piotr Filipiuk

Wlasny_osrodek.JPGChęć posiadania własnego ośrodka jeździeckiego to chyba naturalne następstwo zawodowego zajmowania się jeździectwem, niezależnie od roli i kierunku, który obieramy. Niestety zakup ośrodka jeździeckiego czy też miejsca pod ośrodek jeździecki to spory koszt, który dla większości ludzi zajmujących się tą dziedziną jest trudny do poniesienia. Najprostszą drogą do nabycia ośrodka jeździeckiego jest jego sfinansowanie z posiadanych środków, względnie skredytowanie, co nie zawsze jest jednak sprawą łatwą, szczególnie kiedy rozpoczynamy działalność. Przy tego rodzaju inwestycjach wiarygodne dla banków i instytucji finansowych są bowiem firmy, które działają na rynku od dłuższego czasu, posiadają określone dochody czy też historię kredytową. Jeśli jednak nie posiadamy możliwości zakupu nieruchomości z uwagi na brak oszczędności czy też nie jesteśmy w stanie skredytować takiej inwestycji na początku swojej drogi, możemy wykorzystać jedno z pośrednich rozwiązań, które w efekcie doprowadzi nas do wyznaczonego celu.

Umowa dzierżawy z prawem pierwokupu

Jednym z rozwiązań jest umowa dzierżawy. Zgodnie z definicją kodeksową przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Umowa dzierżawy zbliżona jest zatem w swojej konstrukcji do umowy najmu, z tym zastrzeżeniem, że przy umowie dzierżawy poza korzystaniem z nieruchomości (czy innej rzeczy) dzierżawcy przysługuje również prawo pobierania pożytków. Przez pożytki będziemy rozumieć płody, jakie dana nieruchomość przynosi oraz dochody, jakie będziemy z niej uzyskiwać. Oczywiście sama umowa dzierżawy nie rozwiązuje naszego problemu, dzierżawca nie jest bowiem właścicielem nieruchomości, a łączy go z wydzierżawiającym stosunek obligacyjny, który może ulec rozwiązaniu, co nie jest korzystne z punktu widzenia osoby, która chce inwestować i rozwijać dzierżawiony ośrodek. Jeśli jednak myślimy poważnie o zakupie dzierżawionego przez nas ośrodka, istnieje możliwość odpowiedniego zabezpieczenia umowy dzierżawy. Jednym z zabezpieczeń będzie określenie w umowie, jak wyglądać będą rozliczenia stron z tytułu poniesionych nakładów w razie zakończenia umowy dzierżawy, bez zakupu nieruchomości. W takim bowiem przypadku, jeśli zrezygnujemy z dzierżawy, to poniesione przez nas koszty na modernizację obiektu niejako zwiększą jego wartość, w związku z czym kwestia ta wymaga umownego uregulowania między stronami.

Jeśli chcemy się zabezpieczyć, dzierżawiąc daną nieruchomość, i mieć pewność, że będziemy mogli ją nabyć, dobrym rozwiązaniem jest zawarcie umowy dzierżawy z prawem pierwokupu. Z prawem pierwokupu mamy do czynienia wtedy, gdy ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej. Krótko mówiąc, rzecz, w naszym przypadku nieruchomość, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu nie skorzysta z przysługującego mu prawa.

Prawo pierwokupu wykonuje się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Co ważne, umowa sprzedaży nieruchomości pod rygorem nieważności musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co oznacza, że również wykonując prawo pierwokupu, nasze oświadczenie musi być złożone w tej formie. Istotnym ułatwieniem, które daje nam ustawa, jest to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości przez wydzierżawiającego z pominięciem przysługującego nam prawa pierwokupu umowa taka będzie nieważna. Zawierając umowę dzierżawy z prawem pierwokupu, możemy być zatem pewni, że w przypadku gdy nieruchomość ta zostanie wystawiona na sprzedaż, to my będziemy mogli ją nabyć jako pierwsi, za cenę oferowaną podmiotowi, który jest zainteresowany zakupem tej nieruchomości. Instytucja pierwokupu stwarza nam w miarę bezpieczną sytuację do inwestowania i rozbudowy ośrodka, dając możliwość jego zakupu z pominięciem osób trzecich. Należy jednak pamiętać, że z prawa pierwokupu możemy skorzystać jedynie wtedy, gdy nieruchomość zostanie sprzedana osobie trzeciej. W przypadku gdy dotychczasowy właściciel nie będzie zainteresowany sprzedażą nieruchomości, prawo pierwokupu niewiele nam daje.

Umowa przedwstępna

Drugim z możliwych rozwiązań, jakie możemy zrealizować, jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z definicją zawartą w art. 389 Kodeksu cywilnego umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W praktyce oznacza to, że umowa przedwstępna powinna zawierać wszystkie te istotne elementy, które zawiera umowa sprzedaży. Elementami tymi będą zatem przede wszystkim przedmiot sprzedaży, a więc oznaczenie nieruchomości, oraz cena, za jaką dana nieruchomość zostanie nabyta. Ważnym elementem umowy przedwstępnej jest określenie terminu, do którego zawarta zostanie umowa przyrzeczona (umowa sprzedaży). Brak terminu wpisanego w umowie wprawdzie nie oznacza jej nieważności, ale w takim przypadku drugiej stronie przysługuje prawo samodzielnego wyznaczenia terminu, do którego należy zawrzeć umowę przyrzeczoną. Umowa przedwstępna stanowi dużo większe zabezpieczenie dla potencjalnego kupującego niż umowa dzierżawy z prawem pierwokupu z tej przyczyny, że obliguje dotychczasowego właściciela do sprzedaży nieruchomości. Skutki niewywiązania się z tego obowiązku nałożonego na właściciela nieruchomości mogą być dwojakiego rodzaju. Po pierwsze, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania, wprowadzając jeszcze dodatkowe klauzule.

Więcej przeczytasz w lipcowym numerze "Koni i Rumaków".