PRAWO
Budowa ośrodka jeździeckiego będzie trudniejsza – zmiany w przepisach

Tekst: Łukasz Walter
Foto: Piotr Filipiuk

Osrodek.jpgOśrodki jeździeckie w zasadniczej większości powstają na nieruchomościach pierwotnie rolnych, co wynika głównie z tego, że aby rozpocząć budowę, musimy dysponować odpowiednim areałem ziemi. Powierzchnia ośrodków jest różna w zależności od możliwości finansowych i dostępnych gruntów, zazwyczaj mieszczą się one jednak na powierzchni od kilku do kilkunastu hektarów. Kupując ziemię na ośrodek, zasadniczo nabywamy ziemię rolną, rzadko bowiem jest możliwość zakupienia kilku hektarów w jednym kawałku, jeśli jest to ziemia budowlana. Istotny czynnik stanowi również budżet, zważywszy, że cena ziemi budowlanej jest co najmniej kilkukrotnie wyższa niż ziemi rolnej.

Nieruchomościami rolnymi zasadniczo są grunty, które są albo mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Zgodnie z zasadami kształtowania ustroju rolnego gruntami rolnymi pozostają grunty o wyżej wskazanych właściwościach, o ile plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje na tym terenie działalności innej niż rolna. Zasadniczo więc w praktyce gruntami rolnymi będą albo te, które leżą na obszarach, dla których nie uchwalono planu zagospodarowania przestrzennego (zasadnicza większość), albo takie, dla których plan ten przewiduje prowadzenia działalności rolniczej na tych gruntach. Jako że budowa ośrodków jeździeckich odbywa się prawie wyłącznie na gruntach rolnych, warto przedstawić zasady, jakie od nowego roku będą obowiązywać przy ich nabywaniu.

Nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego

W dniu 5 sierpnia 2015 roku Sejm uchwalił nową ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, zmieniającą również w znacznej części przepisy Ustawy z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. z 2012 r., poz. 1187, z późn. zm.) Ustawa ta po podpisaniu jej przez prezydenta 27 sierpnia 2015 r. wchodzi w życie od dnia 1 stycznia 2016 r. Wraz z nowym rokiem zaczynają zatem obowiązywać nowe zasady obrotu gruntami rolnymi, które w sposób istotny ograniczają zasady nabywania nieruchomości rolnych.

Założeniem i jednocześnie głównym celem ustawodawcy dla wprowadzenia nowej regulacji jest ochrona polskich gruntów przed ich wykupem przez obcokrajowców poprzez ograniczenia, jakie ustawodawca nakłada na obcokrajowców po zakończeniu okresu ochronnego ustalonego z Unią Europejską. Należy bowiem pamiętać, że zgodnie z ustaleniami między stroną Polską a UE po 1 maja 2016 r. nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców nie wymagałoby już zgody właściwych ministrów.

Pozostałe cele ustawodawcy to poprawa struktury obszarowej gospodarstw rolnych, przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych, zapewnienie prowadzenia gospodarstw rolnych osobom o odpowiednich kwalifikacjach, a także modyfikacja zasad obrotu nieruchomościami rolnymi z Zasobu Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa.

Najistotniejsze zmiany w wyżej wymienionych ustawach dotyczą następujących kwestii:

– prawo pierwokupu nieruchomości rolnej w przypadku jej sprzedaży

Zgodnie z dzisiaj obowiązującymi przepisami prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przysługuje dzierżawcy, o ile umowa była zawarta na piśmie z datą pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, a nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej. W sytuacji gdy brak jest dzierżawcy albo nie wykonuje on prawa pierwokupu, prawo to przechodzi na Agencję, jeżeli powierzchnia nieruchomości wynosi co najmniej 5 hektarów. Od 1 stycznia 2016 r. zmienia się krąg podmiotów uprawnionych z tytułu pierwokupu. Jeżeli nie będzie bowiem uprawnionego dzierżawcy, to prawo pierwokupu wykonać będzie mógł rolnik indywidualny będący właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością. W przypadku gdy uprawnionych sąsiadów będzie więcej, określenie, komu przysługiwać będzie prawo pierwokupu, należeć będzie do sprzedającego. Dopiero w trzeciej kolejności po dzierżawcy oraz sąsiadach prawo pierwokupu przysługiwać będzie Agencji. Podobnie jak obecnie prawa pierwokupu nie będziemy stosować przy sprzedaży ziemi między innymi na rzecz rolników indywidualnych nabywających grunty na powiększenie gospodarstwa rodzinnego, osób bliskich zbywcy, spółdzielni produkcji rolnej lub jej członka. Paradoksalnie ustawa w art. 6 pkt 3 wyłącza prawo pierwokupu sąsiada, gdy nabycie następuje na jego rzecz, co może w praktyce wiązać się z problemami. Co istotne,każdy, komu przysługiwać będzie prawo pierwokupu w sytuacji, gdy cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiegać będzie od jej wartości rynkowej, będzie mógł wystąpić do sądu o ustalenie tej ceny, którą sąd ustali przy zastosowaniu przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przypadku zbycia nieruchomości z pominięciem pierwokupu osób uprawnionych umowa taka będzie nieważna. W sposób zasadniczy komplikuje to sytuację osób kupujących ziemię rolną w celu prowadzenia sportowych ośrodków jeździeckich. Takie osoby zazwyczaj nie są rolnikami, a staną się nimi dopiero po nabyciu nieruchomości rolnej. Chcąc zatem kupić ziemię, będą oni musieli się liczyć z tym, że prawo pierwszeństwa nabycia przysługiwać będzie całkiem sporej liczbie podmiotów. Dopiero kiedy one nie skorzystają z przywileju nabycia, to prawo zakupu będzie przysługiwać osobie niebędącej rolnikiem.

Więcej przeczytasz w listopadowym numerze miesięcznika "Konie i Rumaki"